住房问题事关保障和改善民生，发展住房租赁市场是有效解决住房问题的重要途径。把租房市场发展好、规范好，是千家万户的迫切需求，也影响着整个城市的宜居度和吸引力。
近日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）公布，将于9月15日起施行。受访专家表示，作为我国首部专门规范住房租赁的行政法规，《条例》的出台对于规范住房租赁活动，维护各方当事人合法权益，促进住房租赁市场和租赁行业高质量发展，加快建立租购并举的住房制度都具有重大意义。
破除租赁乱象枷锁
7月的热风卷着离愁，应届毕业生林晓把最后一本书塞进行李箱时，手机弹出了入职提醒——8月前到位于广东深圳的公司报到。她对着地图上陌生的街道深吸一口气，眼下最要紧的事，是找到一个能放下行李箱的出租屋。
现如今，不仅像林晓这样刚毕业的年轻人需要租房，还有进城打工的劳动者，或是为孩子上学搬家的家庭，都可能要面对租房这件事。
有调查显示，在部分一、二线城市，租赁已经成为普遍的居住选择，租房的人甚至超过了买房的人。
“研究发现，深圳今年上半年首次购房年龄接近38岁，1000万人租住在城中村出租屋中，租房甚至长租已经成为常态。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示。
随着租赁模式愈发普及，一些问题也随之显现：房源供给不合格，室内配套设施缺失、甲醛超标、打隔断；二房东卷款潜逃，以损坏设施为由不退押金；保障性租赁住房租金定价缺乏权威的市场租金参考……
“这些问题导致租赁关系不稳定，租期较短，不利于留住新市民、年轻人，不利于打造‘先租后买、租购并举’的健康需求模式。”李宇嘉说。
司法部、住房城乡建设部负责人在介绍《条例》的出台背景时表示，解决租房市场面临的问题，既需要进一步深入贯彻实施有关民事法律制度，调整好住房租赁活动当事人的民事权利义务关系，也有必要制定专门行政法规，更加有力有效规范和引导住房租赁市场，促进住房租赁市场高质量发展，为加快建立租购并举的住房制度提供支撑。
租房更安全
押金退还更有保障
33岁的刘阳（化名），是一名快递小哥，常年在外务工，辗转租房十年之久。“什么样的房屋我都见过，有些还住过。”刘阳回忆称，“有的是阳台隔出来的单间，夏天像蒸笼，冬天似冰窖，晾衣服的绳子就在床头晃悠；有的在客厅用三合板隔出多个‘卧室’，隔壁打喷嚏都听得一清二楚。”这些年租房的经历，让刘阳对“住有所居”的标准有了最朴素的渴望。
如今，《条例》对房源标准有了明确规定，比如用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
中国城市报记者查阅地方标准发现，北京市在2023年发布的住房租赁合同示范文本中明确，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。针对租赁型职工集体宿舍，北京还特别规定人均使用面积不得低于4平方米，每间宿舍居住人数不超过8人。
这意味着，像刘阳曾租住的阳台隔间、客厅隔断房，若不符合面积和人数要求，都属于违规租赁。
除了房源问题，在实际租房过程中，退租环节纠纷频发。“前几年我就遇到过出租人以不正当理由扣减押金的情况，甚至在我拒绝不合理要求时，用撬门锁、言语威胁等极端方式逼我搬离。”刘阳说。
《条例》明确规定，“出租人无正当理由不得扣减押金”“出租人依法解除住房租赁合同的，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间。出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房”。
“落地可能需要进一步的细则。”李宇嘉表示，建议在租赁合同中，把要扣押金的情形做成清单、列清楚。凡是清单之外的，不能扣押金，比如哪些损坏应由租客承担，哪些是客观上的使用损耗、寿命损耗，不应由租客承担。
为住房租赁经纪机构
划红线、明责任
住房租赁经纪机构是住房租赁市场的重要参与者，其行为直接关系市场秩序和当事人合法权益。
“《条例》将规范住房租赁经纪机构行为作为重要内容，抓住几个关键环节作了明确规定。”司法部、住房城乡建设部负责人介绍，一是自身条件要求。明确住房租赁经纪机构应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，并将从业人员名单向所在地房产管理部门备案。二是信息发布要求。规定住房租赁经纪机构发布房源信息前应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源并编制住房状况说明书；对收费服务项目明码标价；明确住房租赁经纪机构适用本条例关于住房租赁企业报送开业信息、公示本企业相关信息、发布房源信息、健全内部管理制度等方面的规定。
值得关注的是，《条例》不仅明确了住房租赁经纪机构的行为规范，对于违反这些规则的行为，也制定了相应的处罚规定。这意味着，任何触碰红线的机构都将面临严肃处理，从而有效约束其经营行为。
此外，为了更全面地规范市场运行，《条例》还进一步强化对住房租赁市场的监督管理：规定国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本；规定设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息；规定房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展管理与服务，与有关部门建立信息共享机制；规定住房租赁相关行业组织应当加强行业自律管理。
■中国城市报记者 郑新钰
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